Quelles charges peut-on déduire en cas d’investissement locatif en LMNP ?

La location meublée non professionnelle autrement appelée LMNP est une formule fiscale qui propose de nombreux avantages. La LMNP permet en réalité de déduire un certain nombre de charges et d’amortissements pour une meilleure fiscalité sur les loyers perçus. Quelles sont ces charges déductibles en cas d’investissement locatif en LMNP ?

Les différents régimes de déduction de charges

Le régime de déduction des charges liées au LMNP est au choix entre le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel. Lorsque le loyer perçu est en dessous de 70.000 euros vous bénéficiez de cette liberté de choix. Cependant, au-dessus de ce plafond, le régime réel est automatiquement appliqué.

Abattement sous le régime BIC

La particularité du régime BIC est son utilisation facile sans réelle nécessité de comptabilité. Ce sont les recettes locatives classifiées comme BIC qui sont moins imposées et non les charges. Ici, un abattement de 50% est automatiquement appliqué. Les 50% incluent les 20% supplémentaires concernant les autres revenus fonciers. Un courtier immobilier saura mieux vous orienter sur l’investissement locatif en LMNP.

Lorsqu’il s’agit de location touristique, l’abattement est désormais de 71% au lieu de 50%. Avec le régime BIC, lorsque le montant total des charges représente la moitié de vos revenus locatifs, le montant d’imposition est donc divisé par 2. L’imposition locative est donc appliquée sur le montant des revenus locatifs divisé par 2. Et à cela, s’ajoutent les prélèvements sociaux.

La déduction sous le régime réel

Contrairement au régime micro BIC, le régime réel prend en compte les valeurs réelles des charges liées à la location du bien. Pour bénéficier de la déduction du régime réel, il faudra soustraire au préalable les petites dépenses des revenus locatifs avant la déclaration du statut. Il en est de même pour les grandes dépenses entrant dans le compte d’un dispositif d’amortissement sur plusieurs années.

Quelles charges sont déduites du régime réel ?

Les charges déductibles sous le régime réel sont en effet l’ensemble des dépenses allant dans le cadre de la gestion et l’exploitation du bien en LMNP. Ces charges peuvent être directement liées au maintien du bien ou également des charges annexes entrant néanmoins dans le cadre du bien immobilier.

Les charges directement liées au bien immobilier

Il s’agit notamment des taxes foncières, d’habitation et CFE. Nous pouvons également citer les charges de la copropriété, l’assurance du bien immobilier, l’achat de dispositifs et matériels n’excédant pas 500 euros. La liste s’agrandit avec les frais liés à l’entretien et les réparations dans le local, les frais d’électricité, d’eau , de gaz et les frais d’abonnement téléphonique, internet, etc.

Les charges annexes

Les charges annexes englobent les dépenses n’entrant pas directement dans le cadre du bien immobilier. En cas de confusion, veuillez consulter le lien suivant pour être mieux orienté. Pour ce qui est des frais, il s’agira notamment :

• Des honoraires de l’agence ou le gestionnaire du bien ;
• Les frais de notaire liés à l’achat du bien ;
• Les honoraires de l’expert comptable ;
• Les intérêts et frais de dossier ayant rapport au prêt immobilier ;
• Les provisions pour risques d’impayés.

Bon à savoir

Il est conseillé de choisir le régime micro BIC tant que le montant total des charges ne dépasse pas 50% d’abattement forfaitaire. Dans le cas contraire, le régime réel sera le mieux adapté. Dans le cadre du LMNP, les travaux liés à la construction ou à l’amélioration d’un bien ne sont pas déduits, mais plutôt amortis à moins que le logement ne soit inscrit à l’actif du bilan.

Selon la durée du prêt immobilier, les intérêts d’emprunt couvrent la majeure partie des revenus locatifs en LMNP. Les amortissements sont également diversifiables pour pouvoir profiter de leur défiscalisation au moment venu. En effet, un bon courtier immobilier saura mieux guider et éclairer son client vers la formule convenable afin de pouvoir profiter d’une bonne fiscalisation foncière.